Hasta el año pasado existían dos ediciones de la San Silvestre Vallecana, la carrera Internacional y la Popular, en concreto esta última contó con la participación de 35.000 corredores y 2.000 amateur, mas los incontables que la corren sin dorsal. Además de estas dos variantes este 2015 se creó una tercera edición paralela a través de urbanDataAnalytics, uDA, publicada por el elMundo.es en la sección de SuVivienda dentro del blog BigData Inmobiliario que esta empresa publica de forma quincenal. Estamos hablando de la San Silvestre Vallecana del Mercado de la Vivienda.
Esta peculiar maratón consiste en un análisis de los activos inmobiliarios a lo largo de su recorrido. Es decir, a partir de los perfiles de las calles que recorren la San Silvestre se van analizando las microzonas de cada punto de la carrera ofreciendo indicadores de precios de alquiler y de venta, de rentabilidad en alquiler y de PER esto es, los años que tardas en estar en alcanzar el precio total de compra con el alquiler de esa vivienda.
Desde el Blog Inmobiliario nos hemos dedicado a utilizar el gráfico dinámico de perfiles que ofrece el artículo y que te permite interactuar y obtener en cada punto kilométrico de la carrera precios de alquiler y venta, para estudiar y comparar estos valores de tal manera que nos detendremos en partes concretas del recorrido, como si fuesen “avituallamientos”, donde se obtienen resultados que se salen fuera del precio medio de la microzona y que por ser incoherencias del mercado puedan provocar una oportunidad de mercado para inversores o inquilinos.
El recorrido
Recordamos el recorrido de la carrera popular de este año:
- Aledaños Santiago Bernabéu
- Concha Espina-Serrano
- Puerta de Alcalá-Cibeles-Prado
- Atocha-Avda Ciudad de Barcelona
- Avda Albufera- -Candilejas
- Inmediaciones Teresa Rivero
Avituallamientos por tramos del análisis inmobiliario.
A través de técnicas de BigData, urbanDataAnalytics, uDA microanaliza cada tramo de la carrera, nosotros utilizaremos estas visualizaciones para en cada parte detenernos en los puntos mas extremos e incoherentes en relación al mercado inmobiliario.
Cronó Inmobiliario Avituallamiento ConchaEspina:
Alquiler en pr/€m2: entre 9 y 12 €/m2
Venta en pr/€m2: entre 4.200-6.400 €/m2
Renta: 1,8 %
PER: 50
La carrera comienza en los alrededores del Santiago Bernabéu y sube Concha Espina hasta el cruce con Serrano donde gira para bajar esta representativa calle.
Parándonos en nuestro primer avituallamiento vemos que a la mitad del tramo de Concha Espina se obtienen valores extremos de 9,95 euros/m2 de alquiler y entorno a 6.400 €/m2 de venta, lo que nos lleva a una rentabilidad nimia de 1,87 % y 50 años de PER. Es decir el inquilino en este punto kilométrico de carrera está disfrutando de una de las mejores condiciones posibles de alquiler que no así el propietario de los inmuebles de esta localización.
Crono Inmobiliario Avituallamiento Serrano:
Alquiler: en pr/€m2: entre 11 y 17 €/m2
Venta: pr/€m2:entre 3.500-10.800 €/m2
Renta: 1,71%
PER: 55
En nuestra San Silvestre inmobiliaria particular en determinados puntos de la calle Serrano hay fluctuaciones de valores que van desde los 3.500 hasta los 10.800 €/m2 y en alquiler entre los 11 a los 17 €/m2. Vamos a realizar un avituallamiento entre el kilómetro tres y medio y cuatro de carrera. Aquí existe una zona donde se consiguen precios en compra de 10.500 €/m2 y en contrapunto un alquiler de 15 €/m2 aproximadamente, lo que nos lleva a ratios de rentabilidad en alquiler del 1,7 y un PER de 55. Otra muy buena localización sin duda para optar por la opción de jugar el papel de inquilino del activo inmobiliario.
Crono Inmobiliario Avituallamiento Prado:
Alquiler en pr/€m2 entre 9 y 33 €/m2
Venta pr/€m2 entre 2400-8000 €/m2
Renta 2,47 a 7,49
PER: 12 a 38
Rebasados los cuatro kilómetros, en el tramo donde existen más diferencias inmobiliarias observamos como precios de 8.000 €/m2 en venta se contraponen con alquileres de 16 €/m2 lo que lleva a rentabilidades del 2,5% muy adecuadas para el inquilino sin embargo hacia el kilometro cuatro y medio tenemos rentas de 33 €/m2 contra precios de 5.000 €/m2 en compra con rentabilidades del 7%, una buena oportunidad de inversión con un esfuerzo en compra 12 años.
Crono Inmobiliario Avituallamiento Ciudad de Barcelona.
Alquiler en pr/€m2 entre 13 y 9,6 €/m2
Venta pr/€m2 entre 3.300-1.670 €/m2
Renta 7,8%
PER 12
Bajamos toda la Avda . Ciudad de Barcelona hasta su conexión con la Avda de la Albufera es aquí donde los precios de alquiler van desde los 13 hasta los 9,5 y precios de venta entre los 3.300 €/m2 hasta bajar a los 1.670 €/m2. Nuestro avituallamiento será pasado el kilometro siete y medio del recorrido donde vemos precios en venta de más de 3.350 €/m2 contra alquileres de 11 €/m2 lo que nos lleva a rentabilidades de mas del 7,5% realmente óptimas para inversión.
Crono Inmobiliario Avituallamiento Avda. de la Albufera.
Alquiler en pr/€m2 entre 11,25 y 7 €/m2
Venta: pr/€m2 entre 2.000-950 €/m2
Renta 12,36%
PER 7,67
En esta subida respecto a nuestra San silvestre inmobiliaria donde los precios de alquiler van en sentido contrario y descienden desde los 11 €/m2 hasta los 7 €/m2 en determinados puntos y en compra desde los 2.000 €/m2 hasta casi los 950 €/m2, nuestro ultimo avituallamiento será a la altura del kilometro ocho y medio donde con precios en compra de 1.000 euros y en alquiler de 10 euros obtenemos rentabilidades del 12% en alquiler y esfuerzo de compra de 7,6 años, una increíble oportunidad de mercado para el inversor.
Finaliza la carrera en los aledaños del estudio Teresa Rivero.
Existen dos maneras de acometer esta prueba, una consistiría en realizar una carrera marcando como objetivo el concluirla en el mejor tiempo posible, esto es, lo que serían estudios más genéricos de cada barrio y una segunda modalidad con más precisión de análisis en nuestra opinión que residiría en disfrutar de la San Silvestre, de Madrid y sus calles deteniéndose en cada avituallamiento para no perder ningún detalle, es decir micro analizar como lo hace urbanDataAnalytics, uDA manzana a manzana el mercado inmobiliario lo que permite ver en cada punto kilométrico esas incoherencias que se pueden convertir en oportunidades.
Os dejamos de nuevo el enlace del artículo el El Mundo para que podáis ver estos microanálisis a partir de técnicas de BigData en La San Silvestre Vallecana del mercado de la vivienda.
Enrique Toribio
el Blog Inmobiliario
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