miércoles, 24 de junio de 2015

El Crowdfunding Inmobiliario ya está en marcha

El crowdfunding en España como nueva vía de financiación para la viabilidad de proyectos inmobiliarios ya está en marcha. La financiación participativa para proyectos inmobiliarios de inversores profesionales o particulares toma forma mediante plataformas que se encargan de gestionar estas aportaciones, realizar análisis de viabilidad de las operaciones y cerrar los acuerdos de inversión. 

Crowdfunding inmobiliario elBlogInmobiliario.com


Ya se había escuchado el crowdfunding como vía de financiación para sacar a delante proyectos que de otra manera hubiese sido imposible y normalmente asociados a negocios de pequeño tamaño, usualmente tecnológicos o culturales. 

Pero ahora el crowdfunding va más allá, está llegando a proyectos de activos inmobiliarios para alquiler o venta esquivando la financiación de los bancos mediante la aportación de inversores a estos proyectos concretos. 

Los avances tecnológicos y en concreto internet están posibilitando estos nuevos sistemas de financiación y ya existen inversores que utilizan esta fórmula para no pasar por el mercado bursátil. 

El atractivo de invertir en la financiación de un edificio en alquiler ya sea de viviendas u oficinas es la seguridad de la propia inversión. Cuando inviertes en proyectos pequeños tienen un componente importante de riesgo que dependerá de la viabilidad del proyecto sin embargo el sector inmobiliario es más estable de cara al retorno de esa inversión para alquiler y además con la seguridad de tener un activo inmobiliario que en un futuro te permita la posibilidad de venderlo con una buena rentabilidad a obtener por esa compraventa.

Los particulares suelen llegar a inversiones con poca rentabilidad (salvo que operes en compra venta de forma frecuente) como acciones o bonos. Uno de los encantos de este modelo es el no destinar el dinero a compañías del mercado bursátil, fondos o grandes empresas del sector inmobiliario, sino a aplicarlo a proyectos concretos de activos inmobiliarios donde el particular puede tener su propia impresión sobre ese inmueble, lo puede evaluar, estudiar incluso ver su viabilidad concreta para esa inversión. 

Hay mucha desconfianza tras la crisis por quién gestiona el dinero que se invierte detrás de estas grandes compañías y en este sentido como reiteramos la inversión está muy focalizada, en un activo inmobiliario concreto.

Ley sobre Crowdfunding en España.


En Abril de este año fue aprobada la ley de Fomento de Financiación Empresarial (de crowdfunding o plataformas de financiación participativa) por el Congreso. A destacar lo siguiente:
  • La Comisión del Mercado de Valores CNMV supervisará los proyectos. 
  • El capital mínimo para las plataformas de crowdfunding será 60.000 euros en efectivo 
  • La ley distingue dos tipos de inversores, los cualificados con una renta de más de 50.000 euros anules o patrimonio para inversión de 100.000 euros y el resto. 
  • Un inversor cualificado no tendrá restricciones para invertir en estos proyectos sin embargo uno no cualificado podrá invertir máximo 10.000 euros al año y 3.000 por cada proyecto. 
  • La cantidad máxima que podrán recibir proyecto por esta vía destinados a inversores cualificados es de 5 millones de euros. Para el resto de 2 millones. 

Es por esto que la expansión del crowdfunding para el sector inmobiliario en España a priori parece un tanto difusa debido a estas limitaciones contenidas en la nueva ley. Aun así y muy a groso modo el sector se muestra optimista puesto que con esta ley se van a resolver dudas y de palabras del presidente de la Asociación Española de Crowdfunding (SCF), Daniel Oliver, “la ley no es buena, pero la ausencia de la ley y el no saber qué va a pasar, es peor”.

A pesar de las limitaciones ya han salido dos plataformas que gestionan proyectos de crowdfunding inmobiliario, una es The Crowd Estates, con proyectos de carácter inmobiliario, destinados a la venta, con alto potencial de rendimiento y que hayan demostrado que satisface una necesidad existente en el mercado. La inversión mínima para contribuir es de 3.000 euros. 

InvesReal, sólo para activos inmobiliarios que dispongan de una proyección real de rentabilidad a corto plazo para su alquiler, de unos buenos condicionantes de situación geográfica o de entorno y que permitan prever una estimación futura de venta con beneficio. A través de un ‘tickets’ de 520 euros de coste pasas a ser co-propietario del activo inmobiliario, obteniendo una rentabilidad del 15%. Esta compañía trabaja con una base de al menos un 70% de alquileres existentes con fecha de caducidad y pisos vacíos con la finalidad de reformarlos y posteriormente ponerlos a la venta. 

Estas empresas previo al cierre de las operaciones, y antes de firmar los contratos y realizar el desembolso, llevan a cabo una Due Diligence. Este tipo de análisis es tanto económico-financiero como legal. 

Pasa por lo tanto a tener aún más importancia el realizar estudios reales de mercado, microlocalizados y dinámicos del activo inmobiliario a invertir para obtener unas rentabilidades óptimas y ya existen empresas como urbanDataAnalytics - uDA que proporcionan indicadores donde poder comparar diversas inversiones. Analizar la rentabilidad y el riesgo (Análisis de oferta, demanda y tiempo de venta del producto en la zona). Y hacer estudios del producto, para determinar aquellas tipologías con mayor rentabilidad para el proyecto, así como menor riesgo y tiempo de venta.

Con un resultado positivo, estas empresas proceden a la inversión del activo inmobiliario.

Para cerrar el post y al margen del punto de vista legal, el ver que este sistema está funcionando en países como Estados Unidos y sobre todo la posibilidad de poder invertir ya no en una gran compañía o fondos de inversión sino en un activo inmobiliario tangible y concreto y además con una plataforma que te asegure mediante la fiabilidad de sus análisis de mercado, rentabilidades y riesgo un retorno de su inversión considerablemente alto con respecto a lo que puede acceder un particular, a priori se augura un futuro positivo para este nuevo sistema de financiación participativa.



Enrique Toribio

el Blog Inmobiliario


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