miércoles, 11 de febrero de 2015

Alternativas en el sector inmobiliario para los ahorros del pequeño inversor

Hoy en día los pequeños inversores  tienen un horizonte complicado para obtener rentabilidades para sus ahorros.  

nversión plazas de garaje elBlogInmobiliario.com
Dadas las incertidumbres políticas que sobrevuelan nuestro país, la inestabilidad de la bolsa y la actual rentabilidad del dinero una alternativa es invertir en plazas de garaje. 

El sistema financiero español tiene serios problemas para poder remunerar los depósitos a tipos de interés por encima de 1%, como se puede comprobar en la siguiente tabla:

  • Deposito bienvenida OPENBANK  3 meses………………..2,00% TAE (español)
  • Deposito  Naranja Bienvenida ING 3 meses………………..2,00% TAE (holandés)
  • Deposito Novo Banco a 12 meses….……………………….2,00% TAE (portugués)
  • Deposito Open  Openbank  13 meses………………………0,90% TAE (español)
  • Deposito  18 meses Catalunya Caixa……………………….0,80% TAE (español)

En primer lugar hay que explicar que es la TAE, es la Tasa Anual Equivalente,  un ejemplo: en un depósito de 15.000 € del Banco Novo a 12 meses se obtendría un resultado bruto de 300 €.

Por lo tanto, una de las estrategias  del inversor ha de ser la diversificación de las inversiones en diferentes activos.  Existen activos inmobiliarios de importes pequeños que ofrecen rentabilidades interesantes, las plazas de garajes. En determinados  barrios de ciudades como Madrid,  Barcelona existe una gran necesidad de aparcamiento  y  la demanda  de alquiler de este tipo de activo inmobiliario es alta. elBlogInmobiliario-parkingsygarajes

Imaginemos un pequeño inversor, con un capital de 15.000 €,  desea realizar  una  inversión, tiene dos posibilidades:
  1. El depósito de  Novo Banco  a 12 meses con rendimiento de 300 € anuales
  2. Inversión en sector inmobiliario: Comprar plaza de garaje.

Si el inversor compra el activo inmobiliario, es decir una plaza de garaje ¿qué rentabilidad tiene?  El primer paso es calcular los ingresos. Imaginemos un alquiler mensual de 85 €, si anualizamos el alquiler inmobiliario se obtendrían 1.020 de ingresos.

El segundo paso, calcular los gastos. Existen dos tipos de gastos, los gastos de la comunidad  de  propietarios, unos 50 € trimestrales  (de media) que son 200 € anuales  y  el Impuesto de bienes inmuebles unos 150 € anuales aproximadamente.  elBlogInmobiliario-calculogastosparkings

Calculemos la rentabilidad del producto inmobiliario:


( ingresos – gastos) / ( precio de activo ) x 100 = Rentabilidad
( 1.020€ - 200€ - 150€ ) / (15.000€) x 100= 4,5% es decir 670 €

Esta sería la rentabilidad obtenida por la explotación del activo inmobiliario, pero ¿es la única?  La respuesta es no, además hay que sumarle el posible incremento de valor de las plaza de garaje en caso de venta. Ahora imaginemos que el inversor conserva el bien inmobiliario durante 10 años, y luego quiere venderlo. 

¿Cuánto se puede incrementar el valor en 10 años?  Supongamos un incremento, en un supuesto muy conservador y presumiendo que la situación actual del sector inmobiliario en este tipo de activos también proceda a la recuperación, de un 2,5% anual (como el IPC, índice de precio al consumo en los últimos 10 años). En 10 años la plaza de 15.000 € obtendría un valor de mercado de  18.750 €. Lo que representa un beneficio de 3.750 €.  

Por último hay que tener en cuenta los costes jurídicos inmobiliarios de notaría, registro y gestoría para conseguir las escrituras de la plaza de garaje que serían para un valor inmobiliario de 15.000 euros, aproximadamente unos 702 euros (255 notario, 84 registro y 363 gestoría). A esto añadiremos el IVA que en este caso sería del 21% con un coste de 3.150 euros. elBlogInmobiliario-bloganida


Por lo tanto, y en el escenario actual, la rentabilidad del producto inmobiliario en 10 años

  • Rentabilidad explotación =670 € anuales x 10 años = 6.700 €
  • Rentabilidad enajenación (venta) del bien a 10 años = 3.750 € - 702 € - 3.150€
  • Rentabilidad total en 10 años =  6.600 € en porcentaje sería el 4,4 %

Comparemos esta rentabilidad con:

IBEX últimos 10 años ( 2004/2014) =1,51 % anual
Bono  de tesoro público  español  a 10 años (diciembre  de 2014 ) = 1,69 % anual
Rentabilidad plaza de garaje en 10 años =  4,4 %  anual

En definitiva, con un dinero tan barato y una bolsa de futuro incierto en 2015 dadas las incertidumbres políticas que se avecinan en nuestro país una alternativa es invertir en plazas de garaje en 2015 elBlogInmobiliario-parkingsygarajes

Estamos planteando una situación muy conservadora y acorde con los tiempos que corren para que el pequeño inversor sepa realmente lo que tiene a día de hoy, pero también es cierto que en un escenario de recuperación del sector inmobiliario y siempre buscando zonas donde exista demanda real de estos activos inmobiliarios, es probable que el incremento de precios será mayor al planteado y por lo tanto mayor también la rentabilidad por la venta de la plaza de garaje.


El Blog Inmobiliario

1 comentario :

  1. No has tenido en cuenta el tiempo que puede estar sin alquilar.
    Y la posibilidad de impagos?

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